关键词：
商品房预售
预购人期待权
专款账户质押
预告登记
摘要：
自商品房预售制度从香港引入内地以来,我国房地产开发行业蓬勃发展,商品房预售制度对我国房地产行业的发展起着不可忽视的作用。然而,由于商品房预售法律制度的不完善,其在发挥作用的同时所引发的问题和风险也日益凸显,在预售交易中侵害预购人权益的现象屡见不鲜。由此学界对商品房预售制度的存续问题争论不休。购房者的权益保障是商品房预售法律制度的重要立法价值所在。鉴于此,本文以强化预购人权益保障为视角,借鉴域内外商品房预售法律制度的有益经验,探索我国商品房预售法律制度的完善建议。除引言和结语外,本文共分为四个部分。第一部分分析商品房预售合同的特征以及预购人的权益界定。预售合同的标的物具有供给稀缺性、高价值性以及非现实性,非现实性是区分现售合同和预售合同的主要特征。合同的履行周期长,履行过程中面临不确定因素较多。购房者通过预售合同取得的是在将来获得房屋所有权的物权性期待权。在剖析商品房预售合同特征的基础上,对预购人所享有的权益进行界定。在权益的定性上,预购人所享有的权益应属于期待权。就期待权的性质而言,物权说与债权说各有不足,特殊权利说更具合理性。预购人期待权的性质应就个别期待权分析,预购人享有的期待权应属于物权性期待权。在法律效力上,商品房预购人期待权效力上具备对抗效力和处分效力。最后,通过实务考察,总结出预购人期待权受侵害的现象主要在于预售方恶意欺诈行为、因预售方原因致使房屋逾期无法交付以及预购人在房企破产程序中的权益保障受阻三个方面。第二部分从预售风险分担机制、预售资金监管制度以及预告登记制度三个角度探讨商品房预售法律制度存在的问题。首先,预售风险分担机制不健全。预售市场准入条件不够严格,预售许可审查忽视了对企业实际开发经营能力的审查。按揭贷款付款模式功能异化,按揭制度本该是供预购人选择的一种贷款担保方式,却成为开发企业“扩张式开发”的工具,加剧了预购人的风险承担。此外,由于开发企业的信息披露义务不明确,预购人的知情权被严重忽视。其次,预售资金监管制度不合理。主要问题在于银行作为监管主体缺乏中立性,无法有效监管预售资金。最后,商品房预告登记制度不健全。在预告登记的发生方式上,我国《民法典》第221条规定使得预告登记的申请实际上成为了开发企业的权利,阻断了单方办理预告登记的可能性。此外,未明确预告登记的破产保护效力,预购人的期待权无法通过取回权、公益债务制度得到保护,同时还可能因破产管理人合同解除权的行使而沦为普通破产债权,从而得不到充分受偿。第三部分证成商品房预售法律制度存续之必要性。禁止商品房预售行为缺乏正当依据,禁止预售行为不仅侵害了市场主体意思自治,还存在政府过度干预市场行为之嫌。商品房预售法律制度的功能目前仍难以被替代,融资功能并非预售制度的唯一功能,其还发挥着分散风险功能和促进交易功能。此外,预售所致的风险具有可防范性。借鉴我国香港地区的立法经验,论述配套监管制度的完善可以有效减少商品房预售制度带来的风险和问题。第四部分针对性地提出完善商品房预售法律制度的建议。从商品房预售的风险分担制度论起,从调整市场准入条件以及明确开发企业的信息披露义务的内容展开。其次,完善商品房预售资金监管制度。银行监管模式是最适合我国实情的选择。但银行缺乏监管主体的中立性这一问题也不容忽视,在此尝试探索利用预售资金专款账户担保的方式形成以贷款银行为中心的预售资金监管模式。最后,健全预告登记制度。整合房屋预售合同监管与不动产的预告登记机构职责,实现备案登记和预告登记制度的并轨。同时,探索预购人申请预告登记的司法保障路径。以《中华人民共和国不动产登记法》的制定为契机,赋予预购人单方申请预告登记的权利。与此同时,还应对所有权转移预告登记的破产保护效力予以明确。
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