关键词:
商品房预售
烂尾风险
资金监管
准入门槛
惩罚机制
摘要:
当一个商品房预售项目开工后,因为开发商资金链断裂或陷入财务纠纷,导致工程停滞不前,超过一年,则该项目被定义为“烂尾楼”。近年来,我国“烂尾”楼相关案件层出不穷,2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出的“保交楼”工作任务,对现存商品房“烂尾”采取积极补救措施,然而如何防范化解“烂尾”问题,避免更多“烂尾”楼的出现,更值得深思探讨。“烂尾楼”案件涉及到多方主体,其中开发商与其他各方主体都存在密切关系,可以说是“烂尾”风险中的首要主体。
形成“烂尾”风险的成因多样,在开发商进入市场前,即面临着商品房预售制度的规制,部分规定滞后于时代需求;在开发商开始建设项目的过程中,对预售资金的监管和房地产商的监督问题更是贯穿始终,法律对监管的权限、主体责任、预售资金的节点等规定模糊,法律规范中也缺乏对房地产行业的经营行为监督规制;最后,开发商在造成项目“烂尾”后,惩罚规则存在空白,有些规定过于轻微,无法起到威慑作用。
域外也具有商品房预售制度,一些国家和地区在此方面所建立的相关制度更为成熟,值得我国借鉴。如法国的完全担保制度,保证房屋完工;美国设立了严格的资金监管,开发商没有挪用资金的空间,保证资金监管的公平公正等,与国内规定对比来看,域外法律显然具有突出优点。
充分防范预售商品房的“烂尾”风险,需要对开发商的全流程进行合理监管,对预售法律进行完善,提高房企准入门槛,设立分级担保体系,并构建合理的风险分担机制,扫清开发商进入市场前造成“烂尾”风险的不稳定因素。其次,在开发商建设项目的过程中,加强对商品房预售资金的监管,完善好预售资金监管法律体系后,明确监管主体责任,并在房地产商经营中,通过立法加强对其资金运用的监督,适时纠正偏差。最后,健全对预售侵权、违规的惩罚机制,在开发商违规之时合理引导,为后续的长远发展树立典型,加大对开发商违规额惩罚力度,并增加对资金监管不力的惩处措施。