关键词：
商品房预售
按揭贷款
烂尾楼
剩余贷款责任
关联合同
摘要：
通常来说,房地产一直是高负债、重资产项目,一旦出现重大风险,很容易造成资金链断裂从而导致开发项目烂尾。在预售商品房烂尾导致商品房预售合同、购房款借贷合同解除的情形下,对于借贷合同项下的剩余贷款责任承担主体问题,在司法实践中存在争议,暴露出我国相关立法及司法的不足。
基于实证分析路径,通过对维权典型案例——“王忠诚案”所引出问题的深度剖析以及对949份预售商品房买卖合同纠纷的已生效判决中的法律适用、裁判理由等的描述性统计与分析,可以看出,对预售商品房烂尾后责任承担问题,司法实践中呈现出两种截然不同的裁判倾向与司法逻辑:其一,在判决由开发商承担还款责任的案例中,法院主要根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)(以下简称“《司法解释》”)第25条第2款规定,通过《司法解释》逻辑,从旨在减少当事人诉累和平衡当事人间权利义务关系的角度进行说理和判决,从而维护作为弱势群体的购房者的利益;其二,在判决由购房者承担还款责任的案例中,法院主要是基于“合同约定”“合同相对性原则”等合同法逻辑进行裁判。无论是何种裁判逻辑均具有一定的合理性,故解决上述司法分歧的关键在于如何阐释《司法解释》第25条第2款中规定的出卖人的购房款返还责任,“合同相对性原则”应否予以突破,如何兼顾其与“公平原则”的平衡,以及如何确立“权利义务平衡”的标准。
从理论研究角度,当实证分析表明传统合同法规则与《司法解释》现有规定相冲突而无法有效解决商品房买卖领域中的现实问题时,我们不妨从期房按揭交易的特殊法律关系入手,通过法律解释与类推适用的方式,寻求理论层面的新进路。其一,商品房预售合同与购房款借贷合同共同建构了期房按揭交易中错综复杂的多方法律关系,二者处于一个整体利益的框架之下,互为目的与手段的关系,具有经济上的一体性;其二,《司法解释》第23条、24条、25条规定将商品房预售合同与购房款借贷合同的目的、效力乃至法律后果进行关联,建构了事实上的关联关系;其三,从立法意图的角度,德国的关联合同制度与《司法解释》上述规定都旨在保护在信贷交易中处于弱势地位的消费者,二者具有一致性。因此,《司法解释》第23条、24条、25条所搭建的初步规则可以视作是我国关联合同制度的雏形。
正是由于这种相互影响的关联关系,赋予了《司法解释》突破合同相对性原则的正当性基础。据此,基于关联合同视角,在预售商品房烂尾导致商品房预售合同、购房款借贷合同均解除的,可以赋予购房者拒绝支付银行贷款的抗辩权,由开发商承担剩余贷款的返还责任,即构建抗辩直索规则,从而减少当事人的诉累和不必要的重复,平衡三方当事人间的权利义务关系,防止购房者在案涉情形下“房财两空”的不公平现象出现,有效地保障消费者的合法权益。
只是与《德国民法典》中较为成熟的关联合同制度相比,我国关联合同制度起步较晚,有待进一步立法完善,应当根据我国商品房买卖交易的现实特点及需要,完善撤回直索、抗辩直索规则以及相关配套法律法规的构建,以期为预售商品房烂尾后责任承担问题的裁判提供明晰的法律基础,解决《司法解释》与合同相对性原则、合同约定等相悖时的具体适用困境,统一司法实践进程。
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