关键词：
限购令
经济法法益
权力边界
房市投机行为
摘要：
商品房限购令是政府在市场失灵的情况下打击房市投机行为和稳定房地产市场发展的重要手段,随着近年来我国商品房价格不断攀升,各地方政府纷纷出台商品房限购令,以期遏制公众对房地产市场的过度投机行为。在商品房限购令实施过程中,地方政府调控房价的法律依据仍然存在争议,对于地方政府商品房限购的权力与市场的边界的相关规定还有很多空白。地方政府实施商品房限购的最终目的是打击房市投机行为,而不是限制公民的普通交易行为,无法明确限购权力与市场之间的边界是政府实施商品房限购难题的根源所在。本文以经济法视角下的商品房限购令为立足点,分析了市场经济条件下房屋的功能与性质,通过研究在经济法视野下房屋的基本属性与功能,总结了房屋由居住属性向投资属性变化的趋势以及产生变化的原因。由于公民的居住权是基本人权的体现,因此保障公民的居住权是政府的责任,虽然市场能自发地对社会资源进行分配,但市场的规制是有缺陷,需要政府对其进行约束和监督。在这样的背景下,各地方政府在2010年9月下旬相继明确提出了限购政策,以期通过商品房限购令打击房市投机行为,从而达到遏制房价急剧上涨的目的。商品房限购令具有宏观调控功能和市场规制功能,商品房限购令的实施在一定程度上能够起到为楼市“降温”的目的,但是商品房限购令在实施过程中应当遵循的三个原则,即合法原则、适当原则以及绩效原则。商品房限购令一方面有利于抑制过量的资金涌入房地产市场,因而对维持房地产市场的供求平衡起到了一定积极作用;另一方面商品房限购令的实施也使公民长期以来背负的沉重的住房负担得到缓解,从而保障了公民的居住权。而商品房限购令存在的问题主要是权利来源不明、缺乏法律依据、政府限购的权力边界模糊。由于我国商品房限购令在实施过程中并没有明确政府实施限购令的边界是什么,一些地方政府出台的商品房限购令对公民的交易自由作出了限制,这不仅会侵害公民的居住权,也不利于社会和谐发展。地方政府限购的权力应当划定在一个确定的范围内,否则可能因限购令的内容过于严苛而对公民的基本民事权利造成侵害。为了保障公民的基本民事权利不受侵害,政府实施宏观调控行为的权力边界应当包括不得限制“契约自由”、不得仅以“户籍”作为划分对象、不得限制单身人士购房。政府实施限购令的根本目的是打击房市投机行为,而不是限制普通公民的正常交易行为,如果仅以户籍或者单身人士来作为判断房市投机行为的标准,就可能会限制普通公民合理合法地进行房屋买卖的行为。政府不能仅对购房条件进行单一限制,商品房限购令要结合多方因素准确判断房市投机行为,如果政府综合考察公民的购房条件与购房背景,就不会因为限制条件过于单一而误将公民的正常交易行为定义为房市投机行为。为了最大程度实现商品房限购令抑制房价不合理增长、保障公民居住权的功能,应当对政府实施限购的权力设定边界,并建立完善的商品房调控立法体系,从而明确政府实施限购的权力边界。政府出台的商品房限购令要从户籍归属、贷款记录等因素综合判断公民的交易行为是否属于房市投机行为。除此之外,政府有必要从多方面抑制房市投机行为,具体包括完善商品房税收制度、完善保障性住房政策、调整房地产信贷政策,从而推动房地产市场问题的顺利解决。
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